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반전세에 대해서 들어보셨나요? 월세도 아닌 것이 전세도 아닌 것이 어디 그 중간에 위치한 것 같은 이름을 가지고 있는데 정확한 명칭은 본래 보증부월세주택이라는 말이 맞지만 대부분 반전세라고 부르고 있습니다.
전세와 월세의 중간 형태로 전세의 상승분을 월세로 돌리는 계약을 바로 반전세라고 하는데요. 대한민국의 부동산이 호황기를 거쳐서 불황이 찾아오자 부동산 가격이 떨어지기 시작했고 부동산을 사려던 사람들은 계속 떨어질 것을 기대했기에 매매 보다는 전세를 택하게 됩니다.
그렇게 전세 가격이 계속해서 오르고 집값은 떨어지자 전세금은 유지하면서 전세금 상승분을 월세로 대납하는 반전세가 나오게 된 것입니다.
결론부터 이야기드리면 반전세 계산법에 대해 설명을 하지만 상당히 복잡하기에 그 아래에 있는 계산기를 이용하는 것을 추천드립니다. 어떻게 흘러가는지 방법만 보시고 직접 계산하기 보다는 계산기가 더 나을 것 같네요.
반전세 계산법
정부의 기준에 따르면
-월세 : 보증금이 2년치 월세 이하
-반전세(보증부 월세) : 보증금이 월세와 준전세의 중간 정도
-준전세 : 보증금이 전세금의 60% 이상 (전세에 가깝다)
보증금이 2년치 월세보다 높으면서 전세금의 60%보다는 낮은 경우를 반전세라고 합니다.
기본적으로는 전월세전환율을 바탕으로 계산을하며 이는 현재 전세보증금을 월세로 전환했을 경우에 그 백분율을 계산한 것인데요.
전세 월세 전환율은 임대차 보호법에 의하면 10%이자 혹은 기준금리 + 3.5%의 이자 중에서 낮은 금리를 초과할 수 없다고 나옵니다. 작성 당시의 기준금리는 1.25%이며 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 확인이 가능합니다.
즉 10%와 3.5% + 1.25% = 4.75%이기에 이중 낮은 4.75%가 전월세 전환율이 됩니다.
만일 1억짜리 전세에 살고 있다면 100,000,000 x 0.0475 = 475만원이며 이는 보증금이 하나도 없다는 가정하이기에 보증금을 1,000만원으로 한다면 1,000만원의 보증금과 월세는 90,000,000 x 0.0475 = 356,250원이 됩니다.
반대로 월세 10만원을 전세금으로 전환한다고 가정하면 10만원 x 12개월 / 0.0475 = 약 25,263,157원이 됩니다.
물론 실제로 이부분이 지켜지지 않는 경우도 있으며 지역별로, 동네별로 다르게 책정되고 있습니다. 참고로 2020년 1월 기준 전국은 5.9%, 지방은 7.0%, 5대광역시는 6.6%라고 합니다.
반전세 계산기
부동산114 홈페이지로 들어갑니다.
꼭 이곳이 아니여도 관계 없지만 저는 이곳의 계산기가 가장 깔끔하면서도 다양한 계산기를 포함하여 사용하고 있습니다.
메인화면에서 부동산계산기를 클릭합니다.
기타의 전월세계산 혹은 그 아래에 있는 반전세계산기를 클릭합니다.
전월세 전환이나 반전세 계산기나 똑같다 생각이 들지만 차이가 있다면 전세, 월세, 보증금, 전환율을 적으면 전월세 전환, 전셋값이 오른만큼 월세로 돌린다거나 반대로 한다면 반전세 계산기가 더 편하겠네요.
반전세 계산기를 클릭합니다.
기존 전셋값을 1억, 오른 전셋값을 1천만원이라고 적었는데요.
이 부분이 사실 엄청 불편한 것이 일단 단위가 원단위가 아닌 만원단위이며 오른전셋값이 오르고 난 후의 전셋값이 아니라 기존 전셋값과 오른 전셋값의 차액을 입력하도록 되어 있습니다.
숫자 입력을 100000000으로 입력하면 자동으로 콤마가 들어가서 100,000,000원 으로 나오게 하고 오른 전셋값 역시 1,000만원이 올랐다면 110,000,000원을 입력하도록 하였으면 더 편하지 않았을까 생각을 하네요.
전월세 전환률 4.19% 적용하였을 때 오른 금액을 모두 월세로 전환하면 월세 3.5만원, 오른 금액 중 50%를 월세로 전환하면 보증금 1.05억, 월세 1.7만원, 전셋값 모두를 오른 월세로 전환하면 38.4만원 입니다.
10% 적용시에는 조금씩 더 높네요.
월세를 보증금으로 돌리는 계산인데 계산하기 편하도록 보증금 1억에 월세 100만원으로 계산을 했습니다.
전월세 전환률 4.19% 적용시에 현재 보증금과 월세를 전세로 전환하려면 약 3.86억, 전체 금액 중 80%를 보증금으로 설정하면 보증금 약 3.09억, 월세 27만원이며 전체 금액 중 60%를 보증금으로 설정하면 보증금 약 2.3억, 월세 54만원 입니다.
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