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요즘은 주변에 살짝 둘러보기만해도 있던 건물이 싹 밀리고 아파트단지가 계속해서 생겨나고 있는데요. 저렇게 수많은 집들이 생기면 1인 1주택을 하고도 남지 않을까라고 생각하지만 내 집이 있지는 않네요.
분양권이란 아파트 청약 당첨자가 건설사와 계약을 하고 입주할 수 있는 권리를 보고 분양권이라고 하는데요. 분양을 받고 해당 시공사와 분양계약서를 작성하고 난 이후 전매행위가 가능하지만 기역에 따라 전매제한 조건이나 기간이 다르기에 확인이 필요합니다.
일반적으로 아파트를 사고 파는 것이라면 매도자와 매수자가 계약서를 작성하고 계약금, 중도금, 잔금을 치르는 과정을 거쳐 구매와 판매가 이루어 지지만 분양권 전매절차의 경우에는 조금 다른데요.
일반 주택의 매입의 경우 비용이 많이 발생하는 것에 비하여 분양권 전매는 분양계약금과 중도금 그리고 P라고 불리는 프리미엄만 있으면 되기에 상대적으로 적은 자금이 필요합니다.
분양권 전매절차
분양권 전매는 크게 2가지로 나뉘는데 분양을 받은 후에 전매하는 방식과 분양권을 매입한 후 다시 프리미엄을 붙여서 전매하는 방식입니다. 최초의 분양가로 분야을 받아 프리미엄을 붙여 매도하는 것이 최선이라면 프리미엄이 높에 형성되어 경쟁률이 높은 지역은 아주 힘들죠. 그래서 P가 붙은 걸 사서 더 높은 P를 붙여 재판매 하기도 합니다.
분양권은 시공사와 명의변경을 진행하는 과정이기에 실제 계약자인지 확인을 하는 것이 가장 우선이됩니다. 일반적 주택 매매는 등기부등본상 주택 소유자 확인이 가능하지만 분양권은 분양 계약서에 명시가 되어야 하며 실제 건설사와 계약을 맺고 계약금, 중도금을 납입 했는지 건설사로부터 증명도 받아야 합니다.
그렇기에 보통 개인으로 거래하는 것이 아니라 믿을만한 중개업자를 끼고 거래하는 경우가 대부분이죠. 매매금은 총 분양가격이 아니라 매도자가 납부한 계약금+중도금에 프리미엄을 더한 금액이 됩니다. 가령 4회차중 2회차까지 납부 했다면 중도금 예산은 2회차까지 납부한 금액이 되겠죠.
매도인과 매수인이 필요한 서류가 다른데 먼저 매도인부터 설명하면
-분양계약서 원본
-분양권 매매계약서
-발코니 확장 계약서 원본
-부동산 거래계약 신고필증
-매도용 인감증명서
-인감증명서
-신분증, 인감도장
-주민등록등본
매수인은
-주민등록등본 2부
-인감증명서 2부
-신분증, 일반도장
-개인사업자의 경우 사업자 등록증, 소득금액증명원
-근로소득자의 경우 재직증명서, 근로소득원천징수 영수증
-기타 소득이 없을 경우 건강보험료 납부 확인서 등
중도금 대출 인수 동의서는 매도자 매수자가 함께 은행에 가서 작성하여야 하며 중도금 대출이 실행 전이라면 이 과정이 생략되어도 되지만 대부분은 1, 2차 납입후 전매가 되기에 은행에 가는 경우가 대부분이죠.
매도자, 매수인이 함께 시행사 사무실에 방문하여 필요한 서류들을 모두 제출하고 권리 승계 절차를 진행한 후에 분양권에 도장을 받은 후 매수인에게 전달하면 됩니다.
매수인은 권리 의무 승계 계약까지 모두 마쳤다면 매도인은 분양권 매매 계약서, 중개 보수 영수증, 사업자 등록증, 포괄양도양수 계약서를 챙겨 주소지 관할 세무서에 방문하여 매도한 달의 말일부터 60일 이내에 양도소득세 신고를 하여야 합니다.
실제로 한변 겪어보고 나면 2번할때는 복잡하지 않게 할 수 있는 것들이나 처음 하는 사람들은 어쩔 수 없이 헷갈려하고 모를 수 밖에 없습니다.
간단하게 정리를 하자면 서류를 챙기고 주소지 관할 기관에 방문하여 부동산 거래계약 신고서를 작성하고 필증을 챙긴 뒤 대출 유뮤에 따라 은행 방문을 하고, 분양계약서 명의 변경 신청을 하고 실거래가를 신고하고 매도자는 양도 소득세 신고까지 하면 됩니다.
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